鄂尔多斯是位于中国内蒙古自治区的一个城市，被称为鬼城主要是因为其高度空置的楼宇和低人口密度。以下是鄂尔多斯成为鬼城的主要原因：

1. 资源型城市发展模式：鄂尔多斯在上世纪初发现大量煤炭和天然气资源，随后快速发展成为一个资源型城市。然而，这种发展模式在经济下行期间导致资源价格下跌，从而使得许多企业关停或破产，大量工人失去工作。因此，城市的人口快速流失，导致了高度空置的楼宇。

2. 地理位置和规划失误：鄂尔多斯位于内蒙古自治区的边缘地带，交通不便利。由于缺乏良好的交通网络和发展规划，鄂尔多斯无法吸引足够的外来人口和企业，导致楼宇空置率上升。

3. 投资炒房现象：在过去的几年中，许多人将鄂尔多斯视为投资机会，buy了大量的房产，但很少有人实际居住或使用这些房产。这种投资炒房现象导致了大量房产空置，形成了鬼城的景象。

4. 不合理的城市规划：鄂尔多斯的城市规划存在一些问题，例如大规模建设高楼大厦，但缺乏配套的公共设施和基础设施。这导致了资源浪费和低效的城市运营，也进一步加剧了城市的空置问题。

总结起来，鄂尔多斯之所以被称为鬼城，是由于资源型城市发展模式导致的经济下行、地理位置和规划失误、投资炒房现象以及不合理的城市规划等多种因素的综合作用。